El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que entró en vigor el 02 de enero de 2025 introduce una nueva regulación sobre el Registro Único de Arrendamientos y la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta normativa busca mejorar la transparencia y el control sobre los alquileres de corta duración, un sector que ha crecido exponencialmente con la economía de plataformas.
Para los inversores y empresas que operan bajo el modelo Rent to Rent, este decreto plantea importantes cambios y nuevas obligaciones. A continuación, desglosamos las claves de la normativa y resolvemos algunas dudas frecuentes que pueden surgir en este contexto.
¿Cómo afecta el Real Decreto al modelo Rent to Rent?
El modelo Rent to Rent consiste en que una empresa alquila un inmueble de un propietario para posteriormente subarrendarlo, ya sea completo o por habitaciones, generando ingresos adicionales. Este modelo puede incluir alquileres para estudiantes, trabajadores temporales o incluso turistas.
El Real Decreto introduce dos elementos clave que afectan directamente a este modelo:
Registro Único de Arrendamientos:
Cada unidad alquilada debe registrarse en el Registro Único de Arrendamientos, gestionado por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles.
Se asigna un número de registro único obligatorio para poder anunciar el inmueble en plataformas en línea.
Es importante destacar que la responsabilidad principal de realizar el registro recae en el propietario del inmueble. Sin embargo, este puede otorgar una autorización formal a la empresa de Rent to Rent para que gestione el trámite en su nombre.
Ventanilla Única Digital de Arrendamientos:
. Centraliza el intercambio de información entre plataformas y administraciones.
. Garantiza la transparencia de los datos relativos al alquiler de corta duración.
Preguntas frecuentes de inversores en Rent to Rent
1. ¿Cuál es el coste del Registro Único?
Actualmente, el Real Decreto no especifica un coste fijo por el registro. Sin embargo, es posible que se establezcan tarifas asociadas al trámite en futuras disposiciones o en el ámbito del Registro de la Propiedad. Se recomienda consultar directamente con el Registro de la Propiedad o Bienes Muebles para obtener información actualizada.
2. ¿Cómo se realiza el proceso de registro y alquiler paso a paso?
El procedimiento para alquilar bajo esta normativa sería el siguiente:
Contrato con el propietario: Formaliza un contrato de alquiler con el propietario, asegurándote de incluir la posibilidad de subarrendar legalmente las habitaciones.
Solicitud del número de registro:
El propietario del inmueble debe solicitar el registro. Sin embargo, si lo acuerdan, puede otorgar una autorización por escrito para que la empresa de Rent to Rent realice este trámite en su nombre.
Presenta la solicitud en el Registro de la Propiedad.
Documentación requerida:
. Dirección del inmueble.
. Referencia catastral y CRU.
. Finalidad del uso (alquiler de corta duración para estudiantes, trabajadores, etc.).
Una vez aprobada, obtendrás un número de registro único.
Publicación del anuncio:
Comunica el número de registro a las plataformas en línea (Idealista, Airbnb, etc.).
Publica el anuncio cumpliendo con los requisitos legales.
Alquiler:
Formaliza contratos con los inquilinos, especificando la finalidad y duración del arrendamiento.
Informe anual:
Presenta un informe anual al Registro con datos anonimizados sobre los arrendamientos realizados.
3. ¿Se necesita un nuevo registro para cada inquilino?
No es necesario un nuevo registro para cada inquilino. El número de registro asignado a la unidad es único y se asocia al tipo de uso del inmueble (alquiler para estudiantes, trabajadores, etc.).
Sin embargo:
Si cambias la finalidad principal del uso (por ejemplo, de alquiler de estudiantes a alquiler turístico), deberás actualizar el registro y posiblemente obtener un nuevo número.
4. ¿Es necesario enviar los datos personales de los inquilinos?
No. La normativa exige que los informes anuales sean anonimizados. Solo se debe informar sobre:
. El número de arrendamientos realizados.
. La finalidad de los mismos (estudiantil, laboral, turística, etc.).
5. ¿Cómo gestionar alquileres mixtos (estudiantes y trabajadores)?
Si ocasionalmente alquilas a trabajadores temporales:
Registra la unidad como alquiler de corta duración no turístico, ya que esta categoría abarca tanto a estudiantes como a trabajadores.
Asegúrate de reflejar la finalidad del alquiler en los contratos individuales.
Si también realizas alquileres turísticos, deberás incluir esta categoría en el registro y cumplir con las normativas específicas de Viviendas de Uso Turístico (VUT).
6. ¿Qué requisitos de habitabilidad deben cumplir las habitaciones?
Los requisitos varían según la comunidad autónoma, pero suelen incluir:
. Superficie mínima: 6 m² para individuales y 10 m² para dobles.
. Ventilación e iluminación natural: Obligatoria.
. Mobiliario básico: Cama, armario, escritorio y silla.
. Altura mínima del techo: 2,5 metros.
Consulta la normativa específica de tu localidad para asegurarte de cumplir con estos requisitos.
Conclusión
El Real Decreto 1312/2024 busca regular y ordenar el mercado de alquiler de corta duración, promoviendo la transparencia y la seguridad jurídica. Sin embargo, aunque esta normativa tiene aspectos positivos al regular un sector en crecimiento, también plantea retos significativos.
A corto plazo, seguramente las obligaciones administrativas y los costes asociados se traduzcan en un aumento de los precios de alquiler de habitaciones, lo que afectará negativamente a muchos inquilinos que ven en este tipo de alquiler su única opción asequible. Además, este incremento no resolverá los problemas estructurales del mercado de vivienda de larga duración, donde la inseguridad jurídica para los propietarios sigue siendo una barrera importante para aumentar la oferta.
Desde una perspectiva más amplia, esta normativa parece ser una medida cruzada que intenta atacar un problema grave como el acceso a la vivienda en España, pero que no aborda sus raíces. Ciudades como Madrid y Barcelona continuarán enfrentando tensiones en sus mercados inmobiliarios, y es probable que la normativa termine encareciendo el refugio actual de una parte significativa de la población.
En resumen, aunque el decreto regula de manera efectiva el sector de corta estancia, su impacto podría ser (una vez más) contrario a lo que el Gobierno esperaba, agravando el acceso a la vivienda para aquellos que ya enfrentan dificultades. Los inversores en Rent to Rent deberán adaptarse, pero también deberán tener en cuenta que los cambios en el mercado podrían modificar significativamente la dinámica del sector.
Si tienes más dudas sobre cómo adaptarte a esta normativa, no dudes en consultarnos o seguir nuestro blog para estar al día de las últimas noticias del sector inmobiliario. Ricardo Serravalle
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